Si estás comprando una vivienda con hipoteca, tarde o temprano alguien del banco o de la notaría te dirá algo como «esto se ve en la prefirma» o «queda pendiente la postfirma». Son palabras del oficio, no de la ley, y casi nadie se para a explicarlas. Sin embargo, marcan tres momentos muy distintos, con plazos y responsables distintos, y entender cuál es cuál te ahorra semanas de incertidumbre.
En este artículo te contamos qué ocurre exactamente en cada fase, cuánto suele durar, qué documentos aparecen y quién paga qué. Sin tecnicismos innecesarios y con lo que de verdad se atasca en la práctica.
Las tres fases, en una frase cada una
- Prefirma: todo lo que pasa antes de sentarse ante el notario. Documentación, comprobaciones y el acta de transparencia.
- Firma: el día de la escritura. Suele durar poco más de una hora.
- Postfirma: lo que queda después. Impuestos, Registro de la Propiedad y cancelación de cargas anteriores.
La firma es la parte visible y la más corta. Las otras dos son las que deciden si la operación va fluida o se eterniza.
Prefirma: los diez días que la ley te reserva
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (la conocida como LCCI), el banco no puede citarte a firmar cuando le convenga. Antes tiene que entregarte un paquete de documentación y respetar un plazo mínimo.
La documentación que te tiene que llegar
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la oferta con las condiciones concretas de tu préstamo. Es vinculante para el banco durante al menos diez días.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): las cláusulas que más conviene mirar con lupa, explicadas aparte.
- Copia del proyecto de escritura, el desglose de gastos y las condiciones de los seguros que el banco exija.
- Si el tipo es variable, un documento con escenarios de cuota según cómo evolucione el índice de referencia.
Entre esa entrega y la firma de la escritura tienen que pasar, como mínimo, diez días naturales. No es una recomendación: si no se respeta, el notario no autoriza la operación.
El acta notarial previa
Dentro de esos diez días tienes que acudir al notario a otorgar el acta de transparencia material, más conocida como acta previa. Es una visita gratuita y sin el banco delante: el notario repasa contigo las condiciones, resuelve dudas y te hace un pequeño test para dejar constancia de que has entendido lo que vas a firmar.
Tiene que otorgarse, como muy tarde, el día anterior al de la escritura. Es el trámite que más citas descuadra, porque mucha gente se entera de que existe tarde y ya no hay hueco en la notaría.
Lo que se comprueba mientras tanto
En paralelo se cierran las piezas que hacen falta para que el día de la firma no salte ninguna sorpresa: la tasación del inmueble, la nota simple actualizada del Registro (para confirmar quién es el titular y qué cargas hay), el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, el último recibo del IBI y, si el vendedor tenía hipoteca, el certificado de deuda pendiente de su banco.
Firma: el día de la escritura
El día señalado coinciden en la notaría la parte compradora, la vendedora y el apoderado del banco. Se firman dos escrituras encadenadas: primero la compraventa y después la hipoteca. El notario lee lo esencial, comprueba que el acta previa está otorgada y da fe de todo.
Ese mismo día se entregan los cheques bancarios al vendedor y el notario envía al Registro de la Propiedad una comunicación telemática que reserva la prioridad de la operación durante diez días hábiles. Es una red de seguridad importante: aunque la inscripción tarde semanas, nadie puede colarse por delante.
Qué te llevas a casa: una copia simple de las escrituras, útil para casi todo (dar de alta suministros, empadronarte, presentar impuestos). La copia autorizada e inscrita llega bastante después.
Postfirma: la fase invisible
Aquí es donde la mayoría de la gente pierde el hilo, porque no hay ninguna cita a la que ir y aun así quedan trámites con plazo legal.
1. Liquidación de impuestos
Hay que presentar y pagar los impuestos que gravan la operación. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca lo asume el banco desde finales de 2018. El impuesto de la compraventa —ITP si la vivienda es de segunda mano, IVA más AJD si es obra nueva— lo paga la parte compradora, con un plazo que suele ser de un mes desde la firma y tipos que cambian según la comunidad autónoma.
2. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Con los impuestos liquidados, la escritura se presenta en el Registro. El registrador califica el documento y, si todo está correcto, lo inscribe. Entre presentación e inscripción efectiva suelen pasar varias semanas; si el registrador aprecia algún defecto, emite una nota de calificación y el reloj se detiene hasta subsanarlo.
3. Cancelación de las cargas anteriores
Si el vendedor tenía una hipoteca sobre la vivienda, no basta con haberla pagado el día de la firma: hay que cancelarla registralmente, con su propia escritura de cancelación y su paso por el Registro. Es el trámite que más se olvida, y el que aparece años después cuando quieres vender y descubres que tu vivienda sigue apareciendo gravada.
4. Devolución de la escritura inscrita
Cerrado todo lo anterior, la escritura inscrita vuelve al banco y al comprador. Ese es el punto final real de la operación, y suele llegar entre uno y dos meses después del día de la firma.
Quién paga qué, en resumen
| Concepto | Quién lo asume |
|---|---|
| Gestoría, notaría y Registro de la hipoteca | El banco |
| AJD de la hipoteca | El banco |
| Tasación de la vivienda | La parte compradora |
| Notaría y Registro de la compraventa | La parte compradora (salvo pacto distinto) |
| ITP o IVA de la compraventa | La parte compradora |
| Plusvalía municipal | La parte vendedora |
| Copias adicionales de la escritura | Quien las solicite |
Los cuatro atascos más habituales
- Dejar el acta previa para el final. Si no está otorgada el día antes, la firma se cae. Sin excepciones.
- Una nota simple caducada. Se pide con semanas de antelación y entretanto aparecen embargos o cargas que nadie esperaba.
- Discrepancias en el catastro. Metros o linderos que no coinciden con la escritura y obligan a subsanar antes de inscribir.
- Nadie se ocupa de la postfirma. Cuando la operación no la lleva una gestoría, los impuestos se presentan tarde y llegan los recargos.
Cómo lo gestionamos en Nexum
En Nexum coordinamos las tres fases de principio a fin: reunimos la documentación de la prefirma, cuadramos las agendas de notaría, banco y partes, y nos ocupamos de toda la postfirma —liquidación de impuestos, presentación en el Registro y cancelación de cargas— hasta devolver la escritura inscrita. Trabajamos tanto para entidades financieras que externalizan su operativa hipotecaria como para particulares que prefieren no pelearse con el papeleo.
Si tienes una firma a la vista y quieres saber qué te falta, escríbenos y lo revisamos contigo. Y si la operación viene con una herencia, una donación o una sociedad de por medio, también lo vemos desde nuestra asesoría legal y administrativa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo pasa entre la prefirma y la firma?
Un mínimo legal de diez días naturales desde que el banco te entrega la FEIN. En la práctica suelen ser entre dos y tres semanas, porque hay que cuadrar la cita del acta previa y la de la escritura.
¿El acta previa se paga?
No. Es gratuita para el prestatario y la notaría no puede cobrar por ella.
¿Puedo elegir notario?
Sí. La elección corresponde a la parte compradora, aunque en la práctica es habitual aceptar la propuesta del banco o de la inmobiliaria.
¿Cuánto tarda la postfirma?
Entre uno y dos meses si no hay incidencias. Los plazos se alargan cuando el Registro emite una calificación con defectos o cuando falta cancelar una hipoteca anterior.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura?
La compraventa es válida entre las partes, pero sin inscripción no tienes la protección que da el Registro frente a terceros, y el banco no dará por cerrada la operación.
Este artículo es información general con fines divulgativos y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto. Plazos, tipos impositivos y requisitos pueden variar según la comunidad autónoma y la fecha de la operación.
