Comprar una vivienda con hipoteca no genera una factura, sino dos: la de la compraventa, que paga el comprador, y la del préstamo hipotecario, que desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario asume en su mayor parte el banco. Se firman el mismo día, ante el mismo notario y a menudo en el mismo despacho, y por eso casi todo el mundo las mezcla. Pero son dos escrituras distintas, con dos repartos de gastos distintos, y entender esa separación es lo que evita pagar de más o discutir el día de la firma con la provisión de fondos ya entregada.
Esta guía separa las dos facturas, dice quién paga cada concepto y da horquillas de mercado de lo que sí se puede prever. Es información general y orientativa: cada operación tiene sus particularidades y conviene revisarlas antes de firmar.
Dos escrituras, dos facturas: la separación que lo aclara todo
En una compra financiada se otorgan dos escrituras consecutivas. La primera es la compraventa: el vendedor te transmite la vivienda. La segunda es el préstamo con garantía hipotecaria: el banco te presta el dinero y la vivienda queda como garantía. Cada una tiene su propio arancel notarial, su propia inscripción en el Registro de la Propiedad y su propia fiscalidad.
La confusión viene de que en 2019 cambió el reparto de la segunda factura, no de la primera. Desde entonces, los gastos de la hipoteca —notaría de esa escritura, gestoría que la tramita, inscripción registral del préstamo y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados— corresponden a la entidad prestamista, y no es algo negociable ni renunciable. Al prestatario solo le quedan dos partidas: la tasación del inmueble y las copias de la escritura que él mismo solicite.
Lo que no cambió es la primera factura. Los gastos de la compraventa siguen siendo, con la costumbre habitual del mercado, del comprador: notaría de la escritura de compra, inscripción de esa escritura en el Registro y, sobre todo, el impuesto que grava la adquisición. Ahí está el grueso del desembolso, y ahí no ha habido ningún alivio.
El gasto grande es el impuesto, y depende de dónde compres
La fiscalidad de la compra bifurca según el tipo de vivienda. Si es de segunda mano, la operación tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma y que suele contar con tipos reducidos en determinados supuestos: vivienda habitual, compradores jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad. Si es obra nueva, se paga IVA —tipo estatal— y además Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa, que también es autonómico.
No damos aquí porcentajes concretos a propósito: varían por comunidad, se revisan con frecuencia y las bonificaciones tienen requisitos que hay que cumplir y acreditar. Consúltalos vigentes en la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma antes de cerrar números, porque entre aplicar o no un tipo reducido puede haber varios miles de euros de diferencia en la misma operación.
Ojo con un matiz que despista mucho: el AJD de la hipoteca lo paga el banco desde 2019, pero el AJD de la compraventa de obra nueva lo sigue pagando el comprador. Es el mismo impuesto aplicado a dos documentos distintos, y ese es justo el punto donde más gente da por hecho que no le toca pagar.
Quién paga qué, concepto a concepto
| Concepto | Quién lo paga | Horquilla orientativa |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Comprador | 250 – 600 € |
| Notaría de la escritura de compraventa | Comprador | 600 – 1.200 € |
| Registro de la Propiedad (compraventa) | Comprador | 400 – 800 € |
| Gestoría de la compraventa | Comprador | 300 – 600 € |
| ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva) | Comprador | Según comunidad autónoma y bonificaciones |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco | — |
| Registro e inscripción de la hipoteca | Banco | — |
| Gestoría de la hipoteca | Banco | — |
| AJD de la hipoteca | Banco | — |
| Plusvalía municipal | Vendedor (salvo pacto) | Según ayuntamiento |
| Cancelación registral de la hipoteca anterior | Vendedor | 400 – 1.000 € |
Como regla práctica que se maneja en el sector, conviene tener previsto un colchón en torno al 10-12 % del precio de la vivienda para cubrir impuestos y gastos, más si la comunidad tiene un tipo alto y menos si aplica una bonificación importante. Ese dinero, además, no lo financia la hipoteca: hay que tenerlo aparte.
La provisión de fondos y la liquidación final
Antes de la firma, la gestoría que tramita la operación pide una provisión de fondos: una cantidad estimada al alza para cubrir notaría, Registro, impuestos y honorarios. Es una estimación, no un precio cerrado, porque el arancel exacto del notario y del registrador no se conoce hasta que se liquida la escritura y se practica la inscripción.
De ahí sale la parte que casi nadie explica: cuando todo está inscrito, esa provisión tiene que liquidarse. Debes recibir una liquidación detallada con las facturas originales de cada concepto y la devolución del sobrante. Es tu derecho como cliente y es exigible; si pasan las semanas y no llega, reclámala. Guarda toda esa documentación, porque las facturas de notaría, gestoría e impuestos son las que acreditan el valor de adquisición del inmueble el día que lo vendas.
El resto del proceso —prefirma, firma y postfirma— tiene su propia lógica y sus propios tiempos. Lo desarrollamos en prefirma, firma y postfirma: qué es cada fase de una hipoteca, que es la guía complementaria a esta.
Lo que paga el vendedor (y por qué te interesa)
Al vendedor le corresponden dos partidas que conviene tener claras antes de negociar el precio. La primera es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la conocida plusvalía municipal, que grava la revalorización del suelo desde que él lo compró y que liquida el ayuntamiento donde esté el inmueble. La segunda es la cancelación registral de su hipoteca anterior, si la tenía: no basta con que la haya terminado de pagar, hay que borrarla del Registro, y eso tiene su coste de notaría, Registro y gestoría.
Te interesa porque ambas son negociables en la práctica y porque tu banco no te dará el préstamo sobre una vivienda que sigue apareciendo hipotecada en el Registro. Si el vendedor no se ocupa a tiempo, la operación se retrasa o acabas asumiendo tú un gasto que no te tocaba. Aclararlo por escrito en el contrato de arras, antes de dar señal, cuesta cinco minutos y ahorra semanas.
Preguntas frecuentes
¿Es verdad que ahora la hipoteca no me cuesta nada en gastos?
Casi. Los gastos de la escritura de préstamo —notaría, gestoría, Registro y AJD— corresponden al banco. A ti te quedan la tasación y las copias que pidas. Pero eso no afecta a los gastos de la compraventa, que siguen siendo tuyos y son la parte mayor del desembolso.
¿Puedo elegir yo la gestoría?
En la parte de la hipoteca, la designa habitualmente la entidad, que es quien asume ese coste. En la parte de la compraventa, la elección es tuya: puedes encargar la tramitación de tu escritura, la liquidación del impuesto y la inscripción a la gestoría que prefieras. Conviene preguntarlo antes de la firma, no el mismo día.
¿Cuánto dinero tengo que tener ahorrado además de la entrada?
La referencia habitual del sector es reservar en torno a un 10-12 % del precio para impuestos y gastos, además de la parte del precio que no financia el banco. La cifra concreta depende sobre todo del impuesto de tu comunidad y de si te aplica alguna bonificación, así que conviene calcularla con datos reales antes de firmar arras.
¿Qué pasa si sobra dinero de la provisión de fondos?
Debe devolvértelo la gestoría junto con una liquidación detallada y las facturas de cada concepto, una vez inscrita la escritura. Es una provisión, no un precio cerrado. Si no la recibes en un plazo razonable, pídela expresamente.
¿Y si compro sin hipoteca?
Desaparece la segunda escritura y con ella todos los gastos del préstamo, incluidos los que asumía el banco. Te quedan la notaría y el Registro de la compraventa, la gestoría si la contratas y el impuesto correspondiente, que sigue siendo la partida principal.
Antes de firmar las arras, haz los números
Lo esencial en tres líneas: son dos facturas y no una; la del préstamo la asume el banco casi por completo; y la tuya la domina un impuesto autonómico que hay que consultar vigente y que puede cambiar mucho según bonificaciones. Todo lo demás —notaría, Registro, gestoría— se mueve en horquillas previsibles.
En Nexum nos ocupamos de la gestión de prefirma, firma y postfirma: revisión de la documentación previa, coordinación con notaría y entidad, liquidación de impuestos, inscripción registral y la liquidación final con sus justificantes. Si tienes una compra en marcha y quieres saber con qué gastos vas a encontrarte antes de comprometerte, escríbenos y lo revisamos contigo en una consulta.
Este artículo tiene carácter informativo y general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado. Los tipos impositivos, bonificaciones, aranceles y plazos deben consultarse vigentes en la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma correspondiente y en el ayuntamiento del inmueble.
