El contrato de arras no es un trámite: es el documento que fija el precio, el plazo y, sobre todo, qué pasa si la operación se cae. Y casi siempre se firma semanas antes de que el banco confirme la hipoteca, así que el comprador se compromete a comprar cuando todavía no sabe con certeza si podrá pagar. Ese desfase es el que arruina operaciones, no la teoría sobre los tipos de arras. Antes de firmar hay dos cosas que revisar: cómo queda redactado el supuesto de denegación de financiación y qué dice el Registro de la Propiedad sobre el inmueble.
Qué es exactamente el contrato de arras
Las arras son un contrato privado entre comprador y vendedor por el que ambos se comprometen a firmar la compraventa ante notario en un plazo determinado, y el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio. No es la compraventa: la propiedad no cambia de manos hasta la escritura pública. Pero sí es un contrato con fuerza vinculante, y lo que quede escrito ahí condiciona todo lo que viene después.
Un documento de arras debería identificar sin ambigüedad a las partes y a la finca (con su referencia catastral y sus datos registrales), el precio total y la forma de pago, la cantidad entregada como señal, el plazo máximo para escriturar, quién asume los gastos de la compraventa y el estado de cargas del inmueble. Cuanto más genérico sea el modelo que se firma, más margen hay para que aparezca un desacuerdo justo cuando ya no se puede dar marcha atrás sin coste.
La cantidad que se entrega como señal suele situarse, según la práctica habitual del mercado, en el entorno del 5 % al 10 % del precio de la vivienda, aunque no hay ninguna norma que fije ese porcentaje: es negociable y depende del acuerdo entre las partes.
Los tres tipos de arras y por qué importa cuál firmas
Aquí está el error más caro y más repetido: dar por hecho que unas arras siempre permiten echarse atrás perdiendo la señal. No es así. Las arras penitenciales, las del artículo 1.454 del Código Civil, permiten desistir —el comprador perdiendo la cantidad entregada, el vendedor devolviéndola duplicada— pero solo si se han pactado expresamente como penitenciales. El Tribunal Supremo ha venido interpretando este carácter de forma restrictiva: si el contrato no lo dice con claridad, la otra parte puede exigir que la compraventa se cumpla, además de reclamar daños.
| Tipo | Qué permite | Qué pasa si una parte incumple |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1.454 CC) | Desistir del contrato pagando el precio de salir | El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve por duplicado. Se acaba ahí. |
| Confirmatorias | No permiten desistir: confirman el compromiso de comprar y vender | La parte cumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo, con indemnización de daños |
| Penales | No permiten desistir; la señal opera como pena por incumplimiento | Se aplica la penalización pactada, y según lo acordado puede además exigirse el cumplimiento |
Conclusión práctica: poner “contrato de arras” en el encabezado no define nada. Lo que define el régimen es la cláusula que describe las consecuencias del desistimiento. Si esa cláusula no existe o está redactada de forma ambigua, el comprador está asumiendo un riesgo mucho mayor del que cree.
La cláusula que de verdad se negocia: qué pasa si el banco dice que no
La secuencia real de una compra con hipoteca es esta: se firman las arras, después el banco hace la tasación, después aprueba (o no) la operación y fija el importe que financia, y solo entonces se va a notaría. Entre el primer paso y el último pueden pasar semanas. Durante ese tiempo el comprador ya está obligado.
Dos cosas pueden torcerse. La primera, que la tasación salga por debajo del precio pactado: las entidades calculan el préstamo sobre el menor de los dos valores, tasación o compraventa, de modo que la diferencia la tiene que poner el comprador de su bolsillo. La segunda, que el banco recorte el porcentaje que financia o deniegue la operación directamente. En ambos casos, si el contrato de arras no previó el supuesto, el comprador que no puede pagar está incumpliendo, con la señal en juego.
Por eso la condición suspensiva por denegación de financiación es el punto que hay que negociar antes de firmar nada. Para que sirva de algo debe concretar al menos tres cosas: un plazo cierto para obtener la respuesta de la entidad, la obligación del comprador de acreditar la denegación por escrito (y de haberla solicitado de forma diligente, a veces en más de un banco), y qué ocurre con la señal si se cumple la condición —normalmente, su devolución íntegra—. Una cláusula que solo diga “si no se obtiene la hipoteca se resolverá el contrato”, sin plazo y sin forma de acreditación, genera más discusión de la que evita.
El calendario de arriba es orientativo: los plazos reales varían mucho según la entidad, la documentación aportada y la carga de trabajo de la notaría. Lo que no cambia es el orden, y es el orden lo que explica el problema.
La comprobación documental, en el orden correcto
Revisar los papeles después de firmar las arras es revisarlos tarde. Este es el orden que tiene sentido:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Es el primer documento, siempre. Dice quién es el titular real, si hay hipoteca inscrita, embargos, servidumbres, afecciones fiscales o limitaciones. Que el vendedor enseñe una nota simple de hace un año no vale: hay que pedirla al Registro en ese momento.
- Certificado de la comunidad de propietarios. Debe acreditar que el vendedor está al corriente de pago y, además, conviene revisar las actas: una derrama aprobada y aún no ejecutada puede acabar afectando al comprador.
- Último recibo del IBI y suministros. Confirma la referencia catastral y permite cuadrarla con la descripción registral, que no siempre coinciden.
- Cédula de habitabilidad. En Cataluña es el documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada y se exige para transmitir. Tiene caducidad, así que hay que mirar la fecha, no solo que exista.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para la venta y que debe entregarse al comprador.
- ITE, en edificios antiguos. En fincas con cierta antigüedad, la inspección técnica del edificio es exigible y su resultado puede anticipar obras futuras. Si hay deficiencias, conviene saberlo antes de comprometerse.
Los requisitos, plazos y vigencias concretos dependen de la normativa aplicable en cada momento y de cada municipio; la fuente fiable son el Registro de la Propiedad, el ayuntamiento correspondiente y la Generalitat en el caso de la cédula. Si algo no cuadra en la nota simple —una hipoteca que el vendedor daba por cancelada, una titularidad compartida, un arrendamiento inscrito—, esa es la conversación que hay que tener antes de entregar la señal, no después.
Del contrato de arras a la escritura
Una vez firmadas las arras, el proceso entra en la fase que en el sector se llama prefirma: recopilación de documentación, tasación, estudio de riesgos del banco, preparación de la minuta por parte de la notaría y, cuando hay hipoteca, el acta previa de información con el notario que exige la normativa de crédito inmobiliario y que debe celebrarse antes de la firma. Después llega la firma y, tras ella, la postfirma: liquidación de impuestos, inscripción en el Registro y cambios de titularidad de suministros.
Esa parte es la que solemos llevar nosotros: puedes ver cómo funciona en gestión de prefirma, firma y postfirma. Y si quieres tener claro qué se paga en cada momento, lo desglosamos en la guía sobre los gastos de comprar una vivienda con hipoteca, que empieza justo donde acaba este artículo.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?
No es obligatorio: las arras son un contrato privado y son válidas entre las partes sin intervención notarial. Elevarlo a público o, en determinados supuestos, hacer constar el compromiso en el Registro añade seguridad frente a terceros, pero tiene un coste. En operaciones con plazos largos o cuando hay dudas sobre la situación del inmueble, es una opción que conviene valorar.
¿Cuánto se entrega como señal?
No lo fija ninguna ley. En la práctica del mercado suele moverse en el entorno del 5 % al 10 % del precio de la vivienda, y es una cantidad negociable. Sea cual sea el importe, se descuenta del precio final en la escritura.
¿Qué pasa si el banco me deniega la hipoteca después de firmar las arras?
Depende por completo de lo que diga el contrato. Si incluye una condición suspensiva por denegación de financiación, con su plazo y su forma de acreditación, lo habitual es que se resuelva y se devuelva la señal en los términos pactados. Si no la incluye, el comprador que no puede pagar está incumpliendo y se expone a perder lo entregado. Por eso esa cláusula se negocia antes, no después.
¿Cuánto suele durar el plazo hasta la escritura?
Lo fijan las partes en el propio contrato. Conviene que el plazo sea realista respecto a los tiempos del banco y de la notaría, y que contemple qué ocurre si hay que prorrogarlo por causas ajenas al comprador. Un plazo demasiado ajustado convierte un retraso administrativo en un incumplimiento.
¿Se pueden recuperar las arras si aparece una carga oculta?
Si el vendedor declaró que el inmueble estaba libre de cargas y el Registro dice otra cosa, hay margen para reclamar, pero el resultado depende de lo pactado y de la prueba. Es mucho más barato pedir la nota simple antes de firmar que discutirlo después.
Antes de firmar, que alguien lo lea
Este artículo es información general y no sustituye a la revisión del contrato concreto: cada operación tiene sus particularidades y cualquier decisión debería tomarse sobre el documento real y con la situación registral delante. Si estás a punto de firmar unas arras o ya las tienes sobre la mesa, escríbenos y lo revisamos contigo antes de que entregues nada. En Nexum acompañamos la operación desde esa fase previa hasta la inscripción en el Registro.
